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Lorsque l’on se lance dans l’investissement locatif, l’une des premières questions à se poser est la suivante : faut-il louer son bien meublé ou vide ?
Ces deux stratégies présentent des avantages et des inconvénients. Le choix dépend souvent de plusieurs éléments : le type de logement, la ville, le profil des locataires ou encore la fiscalité.
Dans certains cas, la location meublée peut offrir une rentabilité plus élevée. Dans d’autres situations, la location nue peut être plus simple et plus stable.
Dans cet article, nous allons comparer la location meublée et la location nue afin de vous aider à choisir la stratégie la plus adaptée à votre investissement immobilier.
Qu’est-ce que la location nue ?
La location nue (ou location vide) consiste à louer un logement sans mobilier. Le locataire apporte lui-même ses meubles et aménage le logement selon ses besoins.
Les caractéristiques de la location nue
La location nue est souvent utilisée pour les locations longue durée.
Le bail classique est généralement signé pour :
- 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier
- 6 ans lorsque le propriétaire est une société
Ce type de location concerne souvent les familles ou les locataires souhaitant s’installer durablement.
Qu’est-ce que la location meublée ?
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La location meublée consiste à louer un logement équipé de meubles et d’équipements nécessaires à la vie quotidienne.
La loi impose une liste minimale d’équipements.
Les meubles obligatoires
Un logement meublé doit généralement comporter :
- un lit avec literie
- une table et des chaises
- des rangements
- des plaques de cuisson
- un réfrigérateur
- des ustensiles de cuisine
Ces équipements permettent au locataire de s’installer rapidement.
La différence de durée du bail
L’une des principales différences entre ces deux types de location concerne la durée du bail.
Bail en location nue
Le bail est généralement de 3 ans renouvelables.
Cela offre une grande stabilité au locataire.
Bail en location meublée
Le bail en location meublée est généralement de 1 an renouvelable.
Pour les étudiants, il existe également un bail de 9 mois non renouvelable.
Cette flexibilité peut être intéressante pour certains investisseurs.
La rentabilité : location meublée vs location nue
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La rentabilité est souvent un critère déterminant pour les investisseurs.
Dans de nombreux cas, la location meublée offre une rentabilité plus élevée.
Pourquoi la location meublée peut être plus rentable
Les loyers en location meublée sont souvent 10 % à 20 % plus élevés que ceux d’un logement vide.
Cela s’explique par plusieurs raisons :
- le logement est prêt à habiter
- les locataires apprécient la flexibilité
- les logements meublés sont très demandés dans certaines villes
La rentabilité de la location nue
La location nue offre généralement des loyers légèrement plus faibles.
Cependant, elle présente aussi certains avantages :
- moins de rotation des locataires
- moins de gestion du mobilier
- stabilité des revenus locatifs
La fiscalité : un élément important
La fiscalité est souvent l’un des éléments qui influence le choix entre location meublée et location nue.
Fiscalité de la location nue
Les revenus provenant d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Deux régimes fiscaux existent :
Le régime micro-foncier
Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers.
Le régime réel
Le régime réel permet de déduire certaines charges :
- travaux
- intérêts d’emprunt
- charges de copropriété
- taxe foncière
Fiscalité de la location meublée
La location meublée relève généralement du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Ce statut peut offrir plusieurs avantages fiscaux.
Le régime micro-BIC
Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers.
Le régime réel
Le régime réel permet d’amortir le bien immobilier et les meubles.
Cela peut réduire fortement l’imposition sur les loyers.
La gestion du logement
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La gestion locative peut être différente selon le type de location.
Gestion d’une location nue
La location nue est souvent plus simple à gérer.
Les locataires restent généralement plus longtemps dans le logement.
Cela signifie :
- moins de rotation
- moins de gestion administrative
- moins de frais liés aux changements de locataires
Gestion d’une location meublée
La location meublée peut demander plus de gestion.
Les locataires restent parfois moins longtemps dans le logement.
Cela peut entraîner :
- plus de changements de locataires
- plus de gestion administrative
- l’entretien du mobilier
Cependant, les loyers plus élevés peuvent compenser cette gestion supplémentaire.
Dans quelles situations choisir la location meublée ?
La location meublée peut être particulièrement intéressante dans certaines situations.
Dans les villes étudiantes
Les étudiants recherchent souvent des logements meublés.
Les villes universitaires offrent donc une forte demande.
Pour les petites surfaces
Les studios et les appartements T2 sont souvent loués meublés.
Ce type de logement attire :
- les étudiants
- les jeunes actifs
- les personnes en mobilité professionnelle
Dans les grandes villes
Dans certaines grandes villes, la demande de logements meublés est particulièrement élevée.
Dans quelles situations choisir la location nue ?
La location nue peut être plus adaptée dans d’autres cas.
Pour les logements familiaux
Les familles préfèrent souvent louer un logement vide afin d’installer leurs propres meubles.
Pour un investissement simple
La location nue peut être plus simple à gérer sur le long terme.
Elle convient aux investisseurs qui souhaitent limiter la gestion.
Pour une stabilité locative
Les locataires en location nue restent souvent plus longtemps dans le logement.
Cela permet de réduire la vacance locative.
Conclusion : location meublée ou nue ?
Le choix entre location meublée et location nue dépend de plusieurs facteurs.
La location meublée peut offrir :
- des loyers plus élevés
- une fiscalité avantageuse
- une rentabilité potentiellement plus importante
La location nue offre quant à elle :
- une gestion plus simple
- des locataires plus stables
- moins de rotation locative
Avant de choisir, il est important d’analyser :
- le marché locatif local
- le type de logement
- votre stratégie d’investissement
Avec une bonne analyse, vous pourrez choisir le type de location le plus adapté à votre projet et optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier.
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